Newsletter   🔴   Impressum   🔴  Datenschutzerklärung  🔴  Deutsch

Покупка недвижимости с аукциона. 

Процесс покупки с „молотка“ – советы и рекомендации

 

На Аукционе большинство объектов находят своих новых владельцев от 10 до 30 процентов ниже рыночной стоимости. Тем не менее, даже супер сделка за половину рыночной стоимости, реально может не стоит этих денег. Тот, кто собирается участвовать в аукционе, чтобы купить недвижимость, должен быть заранее максимально информирован.

Для начала!​

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, вы должны хорошо подготовиться к к такого рода покупки и посетить 2-3 аукциона.

 

Особенно важно заглянуть в выписку из реестра о зарегистрированный правах собственности. Это даст информацию о зарегистрированных обременениях и сервитутах. Кроме того, у суда есть заключение независимого эксперта о состоянии объекта, присоединения к городским сетям, стадии строительства и предполагаемой рыночной стоимости.

 

Осмотр объекта внутри

Внутренний осмотр имущества прилагается в каждом случае, возможно даже в сопровождении специалиста по строительству. Собственники, которые должны продавать свои дома принудительно, не обязаны впускать потенциальных покупателей.

 

В суде, инвестор получает больше информации, чем у маклера. И еще: Дополнительные расходы относительно умеренные: Комиссионные маклера и нотариальные сборы отсутствуют. Для хорошо информированных покупателей риски ограничены. Кто посетил дом, и был информирован о рыночной стоимости и долговом бремени, значительно минимизирует свои риски. Тем не менее гарантий, возможности отказа или отмены покупки, например из-за технического состояния, нет.

 

Начало аукциона

Аукцион, как правило, устраивается по поручению ипотечного кредитора - обычно это финансовое учреждение. Есть также так называемые аукцион по причине раздела имущества. Это споры между наследниками и разведенными супругами. Если стороны не могут договориться, объект продаётся на аукционе.

 

В начале аукциона судебный чиновник излагает предмет аукциона по существу; кредиторы с их претензиями и прилагаемая рыночная стоимость известны. Он также указывает на особый характер собственности как , например памятник архитектуры, сервитуты и устанавливает условия аукциона и требования минимальной начальной стоимости.

 

 Не забудьте паспорт 

 

Условия аукциона регулируют важный вопрос, перенимает ли покупатель на себя долги. После этого, аукционист просит присутствующих делать ставки. Любой желающий принять участие в торгах должны предъявить действительное удостоверение личности. Для подтверждения серьёзности своих намерений, участник аукциона должен положить на счет суда 10% от стоимости объекта.

 

Также эта сумма может быть предоставлена в виде гарантии банка или специального чека. (Наличные деньги больше не принимаются с февраля 2007 года!). Регистратором обычно не принимаются расчетные книжки, счета ценных бумаг, сберегательные договоры, банковские гарантии или нормальные чеки. Тем не менее, можно сумму еще отправить переводом в кассе суда (уплаченная сумма направляется обратно сразу, если ауцион не был выигран).

 

Границы

Если ставка покупателя превышает 70 процентов от рыночной стоимости, установленной судом, имущество уходит по самой высокой ставке. При наивысшей ставке от 50% до 70%, кредитор может отказаться от торгов, т.е. снять объект с аукциона. При менее чем  50%, регистратор должен снять объект с аукциона. Это сделано для защитить должника. Если при первом аукционе объект не был продан, второй аукцион назначается без каких-либо ограничений по минимальной цене продажи.

 

Самая низкая ставка, ставка наличными деньгами т.д.

Это не так легко увидеть какую сумма Вы фактически предлагаете или должны предложить. Ставка, которую делают является, наличными деньгами. Для этого денежного предложения, будут другие расходы / суммы , которые должны быть приняты во внимание. Т.к. для неспециалиста в начале это трудно понять, вы должны быть здесь особенно внимательны и заранее быть информированы.

 

Час аукциона

На аукционе, время отведённое для торгов составляет мин. 30 минут. После того, как судебный чиновник в конце торгового часа поднимает молоток для третьего удара, наступает момент принятия решения, потому что: Из-за того, что вряд ли кто-нибудь знает, вы все еще можете сделать ставку во время или даже сразу после третьего удара молотка. Аукцион заканчивается только тогда, когда судебный чиновник официально объявляет о завершении. Таким образом, изменить владельца можно ещё в самый  последний момент. Только когда вы получаете подтверждение, т.е. судебное должностное лицо объявляет о переходе права собственности, у вас есть собственность!

 

С подтверждением Вашей выигрышной ставки  судебным чиновником, Вы становитесь собственником имущества (а не только тогда, когда происходит регистрация в земельном кадастре!). С переходом права собственности Вы принимаете на себя все права и обязанности по владению этим имуществом. Это означает, что покупатель может приступить к немедленному освобождению имущества. Но это справедливо, только если старый владелец использовал имущество для собственных нужд, т.е. проживал там сам. Если речь идёт о сданной в аренду недвижимости, немедленное выселение не возможно!

 

Через шесть недель после аукциона, покупатель должен оплатить цену покупки плюс четырёх процентную долю (от даты аукциона) заплатить в суд. Только тогда, когда все платежи были произведены вовремя, покупатель вписывается в качестве нового собственника в земельный реестр.

 

Акт аукциона

Экспертное заключение является частью документов аукциона и с ним можно познакомиться в суде. Он содержит информацию о состоянии здания, аренде, месте, доступе к коммунальным сетям, эксплуатационных расходах, таких как земельная рента, любых существующих ограничениях прав пользования и рыночной стоимости.

Виктор и Светлана -инвестирования для сдачи в аренду.

 

Регион Франкфурта для инвестиций нас заинтересовал сразу, после первого посещения этого города. Натйи жилье в аренду было сложно и все варианты были дорогие.  У нас как раз был хороший год, мы познакомились с Дмитрием на выставке, дали ему поручение найти для нас двухкомнатную квартиру с хорошим потенциалом сдачи в аренду. Теперь и сами можем жить во Франкфурте кога приезжаем по делам в своей квартире, и остальное время зарабатыем на аренде - она покрывает все наши расходы на содержание и путешествия в Германию. 

семья Крыловых отдали в управление квартиру.

 

Мы купили квартиру в Висбадене два года назад, и только сейчас наши друзья посоветовали нам Дмитрия для управления квартирой. Если раньше нам квартира приносила деньги от аренды время от времени, то Дмитрий смог организовать все так, что мы стали получать доход от аренды стабильно и круглый год. Это очень приятно, учитывая что доходы в России упали за последнее время. Можем сказть большое спасибо! 

Последнее может быть не актуально, потому что процесс прохождения дома до аукциона, может занять до 2-х лет.

 

Важно заглянуть в земельный реестр, который включён также в акт аукциона. Он содержит информацию о возможных ограничениях, таких как ипотечные кредиты и долги, сервитуты или претензии на постоянное жительство. Если вы намерены строит или перестраивать, необходимо поискать строительные планы в соответствующем  ведомстве.

 

Для квартир, важен документ о разделе общей собственности на отдельные квартиры, правила поведения в доме и протоколы заседания владельцев. У управляющей конторы можно узнать, какой размер денежного резервного фонда и спланированы ли в ближайшем будущем ремонтные работы по дому.

 

Кредитование объектов с аукциона

В финансировании недвижимости, приобретенной через аукцион, есть 2 особенности:

 

1. Стоимость имущества с точки зрения банка (ов) определяется фактической суммой покупки, а не экспертной оценкой для аукциона. Тот, кто покупает недвижимость значительно ниже рыночной стоимости, эта стоимость покупки будет прокредитована на 100%.

 

2. Хотя банки и финансируют начальную сумму для участие в аукционе в размере 10% от рыночной стоимости, это происходит позже (после регистрации права собственности в земельном реестре). Это означает, что любой, кто хочет принять участие в торгах на аукционе, должны сначала задействовать свои собственные средства!

https://www.karlin-expert.com

karlin.expert@gmail.com

+49 173 684 3688 - WhatsApp, Viber, Telegram

  • Facebook
  • YouTube
  • Instagram
  • Vimeo Karlin-Expert

© 2018 Created with fun, bun and sun.

AAL STUDIO - moving sideway